20.07.2017
20.07.2017. АПИ — Специальный закон о долевом строительстве распространяется на любые договора софинансирования будущими собственниками строительства жилья. Спорные вопросы защиты прав дольщиков 19 июля разъяснил Верховный суд России.
Действующий с апреля 2005 года федеральный закон (№ 214-ФЗ) предусматривает многочисленные гарантии для граждан, согласившихся отдать застройщикам крупные суммы за квартиры в порой только проектируемых домах. В частности, заключенные договора долевого участия должны пройти государственную регистрацию, за задержку застройщик выплачивает повышенную неустойку, на жилье устанавливается пятилетняя гарантия. Также были определены требования к раскрытию информации о компании и самом возводимом объекте, введены меры обеспечения ответственности и так далее.
Многие участники рынка пытаются уклониться от соблюдения жестких для них норм закона. Для этого вместо договоров долевого участия потребителям предлагалось подписать так называемый предварительный договор, предусматривающий заключение сделки купли-продажи недвижимости после завершения ее строительства. Кроме того, нередко участниками долевого строительства являлись компании-посредники, предлагающие гражданам уступку требований (прав) на жилье.
Проанализировав практику рассмотрения связанных с использованием таких форм споров, Верховный суд России напомнил служителям Фемиды, что независимо от наименования договора им следует установить его действительное содержание – анализировать существо сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений. «Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности», – отмечается в постановлении высшей инстанции.
В качестве прецедентов (так называемых казусов) приводятся рассмотренные Верховным судом России дела. Так, Денис Преображенский заключил с инвестиционной компанией «МГСН» предварительный договор купли-продажи квартиры, определяющий предельный срок ее получения. Но компания задержала строительство более чем на пять лет. Оценив спорную сделку, Московский городской суд не признал покупателя дольщиком, а компанию – застройщиком, так как сам по себе предварительный договор не предусматривал обязанность передать имущество. Более того, компания не получала участок и разрешение на строительство дома. Высшая инстанция сочла такие выводы ошибочными: «Отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, разрешения на строительство и тому подобного может свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не является основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств», – констатировал Верховный суд России.
Сохраняются гарантированные законом № 214-ФЗ права и за потребителями, получившими статус дольщиков в результате уступки (цессии) от организации. Например, Елена Таскина выкупила у ЗАО «Ремстройсервис» права на двухкомнатную квартиру в доме, возводимом ОАО «Липецкая ипотечная корпорация». Рассматривая иск покупательницы, суд не признал ее потребителем – она лично с застройщиком договор не заключала, имеющаяся сделка была совершена между двумя юридическими лицами. К иному выводу пришел Верховный суд России: «К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника (например, юридического лица), применяются нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ», – заключил Верховный суд России.
Также служители Фемиды напомнили, что нарушения установленных этим законом требований независимо от степени опасности не могут признаваться малозначительными проступками, а потому застройщики должны нести строгую административную ответственность. Например, привлечение денежных средств граждан в строящееся жилье без заключения договора долевого строительства карается штрафом в размере до миллиона рублей за каждый выявленный факт.
В то же время действующее законодательство допускает легальные способы обойти требования закона № 214-ФЗ. В частности, он не распространяется на жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Поэтому нередко доверчивым потребителям вместо покупки квартиры или даже предварительного договора предлагается членство в кооперативе.
В 2016 году суды рассмотрели 7,7 тысячи споров, связанных с участием граждан в долевом строительстве, удовлетворив 7,4 тысячи исков (96 процентов). В пользу потребителей было взыскано 1,8 млрд рублей (в среднем по 243 тысячи на каждый иск).