Рейтинг@Mail.ru
home

31.07.2017

Жилищно-эксплуатационная коммерциализация

Управляющим организациям могут разрешить оставлять себе сэкономленные на обслуживании жилья деньги. Такая реформа позволит создать реальный конкурирующий рынок услуг ЖКХ.

31.07.17. АПИ — В настоящее время «ЖЭКи» юридически не владеют собираемыми с жильцов и собственников квартир средствами, а лишь управляют ими. Такая политика лишает формально коммерческие организации заинтересованности в повышении эффективности своей работы и возможности получать прибыль.

Чужие деньги

Действующий Жилищный кодекс РФ разделяет по существу три платежа: коммунальные услуги, плату за содержание и обслуживание общего имущества, а также за работу по управлению. В первом случае «ЖЭК» обеспечивает лишь перевод средств на счета так называемых ресурсоснабжающих предприятий (подающих воду, тепло, электроэнергию и газ). Так называемая квартплата должна расходоваться исключительно на содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома. По каждому строению ежегодно формируется отчет. Экономия – превышение доходов над расходами – переносится на следующий год, дефицит покрывается за счет очередных платежей.

Сама управляющая компания получает зафиксированную в договоре или утвержденную региональными властями плату. Например, в Санкт-Петербурге она установлена в размере 2,57 рублей за кв. метр общей площади. В эту сумму входят административно-хозяйственные расходы жилищных «контор» – заработная плата персонала, содержание офисов, транспорта, работа по печати и доставке счетов, формированию баз данных, прием платы, взыскание задолженности и так далее. С 1 июля администрация Северной столицы согласилась повысить сбор на 12,5 процента: «Увеличение затрат учитывает рост обязанностей управляющих организаций по ведению электронных паспортов многоквартирных домов, внесению информации в Государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), организации общих собраний собственников для принятия решений», – пояснили чиновники.

Такой подход лишает управляющие компании стимула повышать эффективность своей работы по содержанию и ремонту недвижимости. Сегодня в большинстве отчетов собранные с жильцов дома суммы с точностью до копейки совпадают с расходами. «При обслуживании новых домов по государственным тарифам нередко возникает экономия, но показывать ее потребителям у компании нет смысла. Чаще всего такая разница выводится под видом неких работ через подставные организации, то есть обналичивается», – признался АПИ руководитель одного из предприятий ЖКХ.

Своя прибыль

Поправки, подготовленные Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ и уже внесенные Правительством России, предусматривает коммерциализацию деятельности управляющих компаний. Им разрешат оставлять себе возникшую экономию, но только при условии надлежащего и качественного выполнения всех работ и услуг. Кроме того, планируется определить механизм государственного контроля за соблюдением таких условий. По согласованию с собственниками жилья в договоре может быть определен иной способ распределения сэкономленных средств. 

По мнению самих участников рынка, принятие таких изменений позволит по существу легализовать прибыль. Тогда управляющим компаниям будет выгодно снижать издержки, в том числе реально, а не формально, внедряя энергосберегающие технологии. В результате появится конкурентный рынок услуг ЖКХ, а сама сфера станет привлекательной для инвесторов.

Единая копилка

Вместе с тем предложенная чиновниками реформа рассчитана исключительно на прибыльные дома и не решает вопрос компенсации дефицита средств на содержание жилого фонда. Равно как и погашения кредиторской задолженности управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями, чаще всего практически бесперспективной.

Тогда как многие потребители лишены возможности оплачивать отдельные жилищные или коммунальные услуги, равно как и отказаться платить за некачественные или невыполненные работы. Действующими правилами предусматривается выставление единого платежного документа (счета), разделить который чаще всего невозможно. Более того, нередко в такой счет включают услуги сторонних организаций – за радиовещание, телетрансляцию, доступ в Интернет, консьержа и так далее, даже если сам потребитель такие сервисы не заказывал и в них не нуждается.

В профильном ведомстве убеждены, что отражение в едином счете всех услуг направлено не на ограничение прав потребителя, а наоборот – обеспечение их соблюдения. Равно как в одном платежном документе может размещаться информация о размере платы за услуги доступа в Интернет, проводного радиовещания и других. «При этом должны быть соблюдены права потребителя, связанные с обеспечением для него возможности внесения платы за каждый вид услуги. То есть включение в единый платежный документ информации о размере платы за различные виды услуг не должно лишать потребителя права оплатить каждую из таких услуг в отдельности, частично и так далее», – пояснила журналисту АПИ заместитель директора Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минстроя Ольга Олейникова. 

Однако реализовать такое право простым жильцам в большинстве случаев невозможно или крайне затруднительно. Более того, судебная практика свидетельствует, что с потребителей нередко взыскивается задолженность за не относящиеся к жилищным услуги (консьерж-сервис, радиовещание, кабельное телевидение и иные), которые потребитель не заказывал. «Данные услуги полностью востребованы большинством собственников помещений дома, и уплата соответствующей суммы не нарушает права и интересы ответчика. Эти услуги оказываются в интересах всех жителей дома, и расходы на их оплату носят обоснованный характер, поскольку подтверждены соответствующими надлежащими доказательствами по делу», – заключил суд, отклоняя доводы потребителя.

Не усмотрели служители Фемиды нарушений и во включении в единый счет комиссии за проведение платежей в размере 3 процентов: «Данный платеж включен на основании договора, заключенного между ЖСК и ОАО «Сбербанк России». Данный договор не расторгнут и не признан недействительным», – констатировал Санкт-Петербургский городской суд.

Справка

Общий объем начисленных жилищно-коммунальных платежей населению в 2016 году превысил 2,3 трлн рублей. Рентабельность деятельности по управлению эксплуатацией жилого фонда в целом по России оценивается Федеральной службой государственной статистики в 0,6 процентов, в Москве – 6,7, в Санкт-Петербурге – почти 3 процента.

Мнения

 

Владислав Воронков, генеральный директор СРО предприятий жилищного комплекса «МежРегионРазвитие»

В настоящее время собираемые с собственников помещений и жильцов многоквартирных домов средства носят целевой характер. Фиксированный платеж получают и управляющие компании, которые также могут зарабатывать за счет оказания дополнительных услуг (ремонт помещений и так далее). 

Правительство пытается сделать управление многоквартирными домами бизнесом. На практике его сегодня нет – всю прибыль съедают штрафы, неплатежи населения и долги перед ресурсоснабжающими организациями. Поэтому эта сфера деятельности в большинстве случаев не привлекательна для инвесторов. 

Но если мы признаем управление бизнесом, то нельзя принуждать компании раскрывать коммерческую тайну – расходы по каждому дому и так далее. Получив такую информацию и обнаружив экономию, владельцы квартир резонно могут признать установленную ими же плату (тариф) завышенной и снизить ее уже в следующем году.