03.11.2017
Покупателям и владельцам официально зарегистрированных домов и иной недвижимости гарантируют неприкосновенность. Даже в случае вынужденного сноса таких строений им выплатят компенсацию, в том числе за личный счет виновных чиновников.
03.11.2017. АПИ — Ежегодно под «нож» идут тысячи зданий, частных домов и иных сооружений. Многие из них были построены много лет назад на законных основаниях. Нередко причиной сноса является проложенный вблизи населенных пунктов газопровод.
Здание, сооружение или другое строение, возведенное на не предназначенном для этого участке или в нарушение разрешенного вида его использования, без получения необходимых разрешений или при несоблюдении установленных норм, признается самовольным. В последние годы государство активизировало борьбу против таких построек – ежегодно число решений об их сносе увеличивается в полтора-два раза. Более того, внесенные в Гражданский кодекс РФ в 2015 году поправки делегировали чиновникам право принимать решение об уничтожении недвижимости «без суда и следствия» – в административном порядке. Благодаря таким мерам только в Москве в ходе одной кампании, получившей название «ночь длинных ковшей», были снесены десятки торговых комплексов. При том что многие их них были зарегистрированы (внесены в Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН), а легитимность существования ряда объектов ранее была подтверждена в судебном порядке.
Под снос пошли и десятки частных жилых домов, оказавшихся в зоне отчуждения газопроводов или иных опасных объектов. Хотя чаще всего они были построены еще до прокладки опасной трубы на основании выданных уполномоченными органами разрешений. Ограничено строительство на так называемых приаэродромных территориях, в которые попадают все крупные города и окружающие их районы (АПИ писало о таких проблемах – Приземленное строительство). Всего чиновники строительного ведомства насчитали больше двух десятков зон с особыми условиями использования: зоны охраны объектов культурного наследия, электроэнергетики, трубопровода, линий и сооружений связи, железных дорог и придорожные полосы, санитарно-защитные, водоохранные и так далее.
Судебные споры по таким делам, в том числе о выплате соразмерной компенсации за сносимые дома, чаще всего решались не в пользу законопослушных собственников. Так, Конституционный суд России не усмотрел в административном порядке уничтожения построек нарушения прав владельцев, поскольку они имеют право на судебную защиту – путем оспаривания решений муниципалов или взыскания причиненного действиями чиновников ущерба. А в де-факто обязательном для всех служителей Фемиды обзоре практики Верховный суд России указал, что «строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу».
Не защитил собственников и Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ). Жалобу подал москвич Сергей Мхчан, который в течение пятнадцати лет владел гаражным боксом, размещенным на арендованном у ФГУП «Октябрьская железная дорога» участке. Но выданное префектурой свидетельство не спасло постройку от сноса, когда земли в полосе отвода понадобились самим железнодорожникам для строительства дополнительного пути. В возмещении причиненного ущерба владельцу гаража было отказано. Страсбургские служители Фемиды не усмотрели в действиях властей нарушений, так как на территории гаражного кооператива изначально запрещалось строительство постоянных сооружений и закреплялась обязанность арендаторов удалить временные постройки. «Интересы города и страны позволяют причинить владельцу гаража соответствующие неудобства», – констатировал ЕСПЧ (АПИ подробно писало об этом решении – Лишние здания).
Одобренный Правительством России и уже внесенный в Госдуму пакет законопроектов призван урегулировать вопрос самовольных построек и предупредить подобные споры. В Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ признают, что действующая редакция Гражданского кодекса РФ позволяет муниципалам принимать решения о сносе самовольной постройки практически в неограниченных случаях: «В результате на практике получила распространение ситуация, когда балансодержатели линейных объектов требуют от граждан сноса зданий, которые являются единственным для них жильем», – констатируют чиновники.
Предложенные поправки должны исключить «субъективизм и злоупотребления» местных властей. В первую очередь закрепляется «презумпция невиновности» – постройка не может признаваться самовольной, если застройщик не знал и не мог знать о существующих ограничениях. «Введение такой нормы обусловлено тем, что в отношении значительного числа зон с особыми условиями использования территории отсутствовал публичный доступ к сведениям о таких зонах, их границах, ограничениях в использовании земельных участков», – поясняют в ведомстве.
Во-вторых, муниципальные администрации лишаются права самостоятельно принимать решения о сносе объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке или признано судом. Окончательными признаются ранее принятые судебные решения об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки. Такая норма исключает повторение «ночи длинных ковшей» в любом уголке России.
Дополнительные гарантии предоставляются владельцам жилья – объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садовых и иных домов. Вопросы о самовольности их возведения могут решаться исключительно в судебном порядке, а наличие зарегистрированных прав исключает снос.
Но одновременно вводятся нормы, предупреждающие злоупотребления уже со стороны застройщиков. Ведь в настоящее время законодательством не установлены четкие требования к ИЖС, что позволяет «маскировать» под возводимые даже на садовых участках частные коттеджи многоквартирные и даже многоэтажные дома. Вносимые поправки признают объектом ИЖС не более чем трехэтажные жилые дома высотой до 20 метров и не состоящие из квартир или блок-секций. Для возведения коттеджей площадью до 500 кв. метров застройщику достаточно будет уведомить местную администрацию, более – разработать и провести экспертизу проектной документации, выполнить иные предусмотренные для объектов капитального строительства процедуры.
Вместе с тем нередко изъятие участка и недвижимости является вынужденной мерой. По словам заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Хамита Мавлиярова, многие объекты (газопроводы, нефтепроводы и другие) затрагивают безопасность пребывания. Поэтому, исходя из интересов безопасности пребывающих или проживающих граждан, дома попадают под снос. Однако в этом случае собственнику будет выплачиваться компенсация за изымаемое имущество, причем за счет владельца опасного объекта (то есть ПАО «Газпром» и иных).
Специальные меры направлены на защиту добросовестных приобретателей недвижимости. Если право собственности на нее было зарегистрировано (внесено в ЕГРН), покупатель должен получить компенсацию причиненного сносом ущерба за счет федеральной казны. Причем кроме рыночной стоимости постройки государство обязывается возместить упущенную выгоду и иные убытки.
При этом в Правительстве России убеждены, что принятие таких мер не приведет к дополнительным бюджетным расходам. Согласно законопроекту, выплатив компенсацию потерпевшему собственнику, орган регистрации (Росреестр) получает право предъявить регрессное требование лично к государственному регистратору (сотруднику), по вине которого в ЕГРН «были внесены незаконные или недостоверные данные об объекте недвижимого имущества».
Правда, опрошенные АПИ эксперты сомневаются в возможности взыскать ущерб с конкретных должностных лиц. Ведь даже единичный иск почти автоматически приведет к банкротству гражданина, тогда как страхование его профессиональной ответственности действующим законодательством не предусмотрено.
В 2015 году судами общей юрисдикции ежемесячно выносилось в среднем 400 решений о признании построек самовольными, в 2016 – 660, в первой половине этого года – 1100.
Но большинство таких решений не было реализовано. По данным Федеральной службы судебных приставов, в 2015 году фактически исполнялось только 27 процентов решений о сносе, в 2016 – 28 процентов (причем только два процента добровольно), в этом – каждое пятое (без принуждения – каждое сотое).
По данным Федеральной службы государственной статистики, среднемесячная заработная плата государственных гражданских служащих Росреестра составляет 35,9 тысячи рублей.
Михаил Мень, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России
Законопроектом предусмотрен запрет принятия решения о сносе в административном порядке в отношении объектов, право собственности на которые зарегистрировано в едином реестре недвижимости. То есть если в реестре есть объект либо по нему ранее состоялось решение суда, то никакими административными решениями нельзя принять решение о сносе данного объекта. Это очень важно.
Очень важная проблема касается индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Особенно в южных регионах страны, где приобретаются земельные участки под ИЖС, потом на них начинают возводиться дома многоквартирные, а потом еще даже и дольщики могут появляться теоретически. И потом начинают какими-то путями, через суды и так далее, узаконивать эту стройку. Это связано с тем, что сегодня максимально сняты все барьеры с индивидуального жилищного строительства.
Новым законом устанавливаются единые требования к предельным параметрам и процедуре строительства объектов ИЖС. Предлагается определить объект ИЖС как отдельно стоящий дом с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более 20 метров и, самое важное, не состоящий из квартир или блок-секций. Чтобы не было попытки подменить объект ИЖС многоквартирным домом. Аналогичные предельные параметры распространяются и на жилые, садовые дома, то есть иные виды объектов ИЖС.
Предусматривается различный порядок создания объектов ИЖС, площадь которых составляет менее и более 500 кв. метров. Дело в том, что если здание или сооружение больше трех этажей и больше 500 кв. метров, здесь уже нужно говорить о безопасности этого здания и сооружения, и неважно уже, для чего оно, какой эксплуатации подлежит в дальнейшем. Я думаю, это крайне важно.
Анна Минушкина, адвокат
Внесенный законопроект, на мой взгляд, имеет достаточно спорные положения. Так, представляется неправильным сохранять за органами местного самоуправления полномочия по решению вопроса о признании того или иного объекта самовольной постройкой и их сносе. Как правило, при рассмотрении таких споров в судебном порядке назначается экспертиза. Конечно, собственник не лишен права оспорить решение муниципалитета и представить в суд заключение эксперта, однако на такое восстановление нарушенного права тратиться большое количество времени и сил.
В то же время местные власти лишаются права принимать решения о сносе объектов, в отношении которых ранее были приняты судебные решения об отказе в удовлетворении иска о сносе или признании объекта самовольной постройкой. Это абсолютно правильное положение, поскольку в противном случае оно бы противоречило доктрине обязательности судебного решения.
Нормы о компенсации расходов в связи со сносом самовольной постройки должны применяться только в отношении объектов, решения по которым будут приняты после вступления в силу законопроекта. А вот взыскание ущерба с государственных регистраторов, полагаю, противоречит принципам трудового права, поскольку такие должностные лица не могут привлекаться к материальной ответственности.