Рейтинг@Mail.ru
home

20.11.2017

Недолевое строительство

Застройщикам могут запретить привлекать средства дольщиков. Уже с 2021 года для строительства жилья им предложат использовать собственные накопления и банковские кредиты, а потребителям – приобретать только готовые квартиры.

20.11.17. АПИ — Большинство даже крупных строительных компаний пока не способно самостоятельно профинансировать возведение жилых комплексов. Поэтому желающим получить квартиры предлагается вложить свои накопления или ипотечный кредит в будущую недвижимость – отдать их застройщику еще на этапе проектирования. Цены на таком первичном рынке, как правило, были ниже, чем на вторичном для уже построенных домов.

Пирамидостроение XXI века

Квартира как объект недвижимости появляется только после сдачи дома в эксплуатацию, присвоения кадастрового номера и внесения в реестр. До этого продавать такое жилье нельзя. Поэтому еще с середины 90-х годов прошлого столетия для привлечения личных накоплений желающих приобрести квартиру в строящихся домах стали применяться разные схемы, в том числе инвестиционные контракты, сертификаты, продажа прав на получение недвижимости, а также предварительные договора.

Только в конце 2004 года был принят специальный федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», известный под номером 214-ФЗ. Он предусматривал обязанность застройщика опубликовать так называемую проектную декларацию, минимальные защищающие «дольщиков» условия договора, повышенные пени за задержку строительства, право граждан отказаться от покупки, продать свою долю и ряд иных мер. В качестве гарантии (обеспечения) исполнения обязательств компании «дольщикам» в залог передавались права на земельный участок и сам возводимый дом (незавершенное строительство).

Однако очень скоро стало понятно, что таких мер недостаточно. Закон допускал на рынок фактически не имеющие собственных средств компании. Поэтому десятки застройщиков исчезали, оставляя мало чего стоящие недострои на арендованных участках и обманутых «дольщиков». Многие участники рынка активно стали применять «серые» схемы, в том числе заключать те же предварительные договора, продавать членство в жилищно-строительных кооперативах и иные. Надзорные органы чаще всего пассивно относились к таким злоупотреблениям.

Попытки законодателей защитить «дольщиков» также не увенчались успехом. Например, введение обязательного страхования ответственности привлекающих средства граждан компаний привело к оформлению необеспеченных полисов и банкротству нередко фиктивных страховых фирм. До сих пор традиционной практикой стало и перекрестное финансирование – не продав все квартиры в строящемся доме, компания начинает новый проект и за счет собираемых с его участников средств завершает предыдущий и так далее (фактически строя так называемую пирамиду). Только в январе этого года Конституционный суд России запретил застройщикам в одностороннем порядке менять условия договора, в том числе без всякой ответственности переносить сроки сдачи домов в эксплуатацию (АПИ писало об этом решении – Безотзывная долевка).

Все в банк

На состоявшемся в начале ноября совещании с членами Правительства России глава государства решил кардинально решить проблему – полностью отказаться от «долевки» и, соответственно, ликвидировать первичный рынок жилья. За три года планируется провести поэтапное замещение привлекаемых на строительство средств граждан «банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан». 

По мнению застройщиков, такая реформа приведет к монополизации, повышению затрат и, соответственно, повышению цен на жилье и снижению объемов строительства. Ведь далеко не всем компаниям банки готовы выдавать ссуды, а завышенные ставки по ним будут закладываться в себестоимость. Общий объем привлеченных средств «дольщиков» оценивается в 3,5 трлн рублей в год, тогда как кредитование строительной отрасли – только 1,4 трлн. Более того, уже принятый закон запрещает застройщикам получать нецелевые займы, выпускать облигации и иные долговые бумаги. То есть единственным источником внешнего финансирования становятся опять же банки.

В свою очередь, финансисты поддерживают идею Владимира Путина отказаться от «долевки», указывая на сложившуюся негативную практику – тысячи обманутых граждан. В отличие от рядовых потребителей, банки намерены профессионально оценивать реальную надежность застройщиков. То есть серьезные участники рынка без труда получат финансирование на разумных условиях. Тогда как «проблемные» – не имеющие положительной кредитной истории, активов и собственных средств, квалифицированного менеджмента и иных условий, вынуждены будут уйти или искать иные способы финансирования строек. Кроме того, по существу застройщикам будут выделяться те же средства, которые сейчас вынуждены получать их «дольщики» в виде ипотеки. Только за девять месяцев этого года россияне получили 1,3 трлн рублей жилищных кредитов (по итогам года эта сумма превысит 1,7 трлн).

В то же время пока практика свидетельствует о пассивном отношении банков к защите прав участников долевого строительства. Большинство кредитных организаций выдают ипотеку только на приобретение квартиры (точнее – прав на будущее жилье) у аккредитованных ими строительных компаний. В глазах частных заемщиков получение такого статуса является своего рода поручительством со стороны банка. Однако юридически аккредитация не возлагает на кредитную организацию никаких обязательств – в случае краха компании потерпевший гражданин как и прежде будет обязан выплачивать кредит и проценты.

Миг между прошлым и будущим

На самом деле строгие меры, направленные на защиту «дольщиков», уже приняты. В первую очередь создана специальная публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Она должна работать по примеру госкорпорации «Агентство страхования вкладов» и формировать резервы за счет взносов всех застройщиков (примерно одного процента от указанной в проектной декларации планируемой стоимости создания многоквартирного дома или иного объекта недвижимости). В случае объявления компании банкротом покупатели будущих квартир, заключившие договора после 1 января этого года, смогут получить возмещение в размере цены неисполненного договора. 

Получающие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года застройщики лишаются возможности перекрестного субсидирования объектов – одновременно они могут возводить только один дом или жилой комплекс. Собранные с «дольщиков» денежные средства должны будут зачисляться на специальный счет и под контролем банка расходоваться исключительно целевым образом. Причем, например, собственные общехозяйственные расходы застройщика, оплата работы его сотрудников и затраты на рекламу не могут превышать 10 процентов сметы. 

Кроме того, впервые вводится норматив собственного капитала – не менее 10 процентов. Пока этим стандартам соответствуют далеко не все участники рынка. Например, согласно опубликованному балансу, капитал одного из крупнейших столичных застройщиков – АО «Дон-строй-инвест» – в тысячу раз меньше обязательств. У петербургской компании «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» доля собственных средств составляет 17,3 процента и так далее.

Правда, юристы указывают на многочисленные способы обойти такие ограничение. В том числе путем дробления крупных компаний на несколько формально самостоятельных застройщиков (каждый из которых будет строить отдельный дом или комплекс), вывод средств через якобы занимающихся строительством или поставкой материалов подрядные организации и многие другие. Но проводя такую политику, участники рынка лишь докажут необходимость принятия более решительных мер в запрете «долевки».

С другой стороны, от нее могут отказаться сами покупатели. Данные Росстата свидетельствуют, что еще в третьем квартале минувшего года произошел «ценовой переворот» – стоимость жилья на вторичном рынке оказалась ниже, чем на первичном. Причем в отношении квартир среднего уровня (типовых) такое изменение наблюдается с 2016 года, в сегменте элитного жилья – с 2015 года. Таким образом, уже сегодня долевое строительство становится невыгодным и с учетом вводимых ограничений к 2021 году может просто сойти на нет.

Справка

По данным Федеральной службы государственной статистики, средняя стоимость кв. метра жилья на первичном рынке составляет 56,6 тысячи рублей, вторичном – 52,3. Типовые квартиры продаются по цене соответственно 56,2 и 48 тысячи рублей за «квадрат», улучшенного качества – 52,6 и 57,6, элитные – 104,3 и 74,9 тысячи рублей за кв. метр.

Мнения

 

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»

Боюсь, что конечная цель государства – полная отмена долевого строительства. Если компании будут вынуждены продавать только готовое жилье, им придется так или иначе брать кредиты в банках либо оформлять проектное финансирование. Переход на новые схемы работы неизбежен. 

Банки давно борются за денежные потоки дольщиков, чтобы они шли мимо застройщиков. А если так не получается, нужно отменить долевое строительство и повсеместно вести стройку за счет кредитных средств. Обычный кредит или проектное финансирование, не важно – разница только в цене этих денег. Но ведь суть не в этом. Во-первых, строительство за счет кредитных средств, безусловно, увеличит цену за квадратный метр. Во-вторых, не каждому (далеко не каждому) застройщику банк готов выдать кредит. Это приведет к сокращению числа застройщиков. Результат – удорожание стоимости квадратного метра в связи с сокращением объемов строительства (дефицит). Так кому от этого хорошо? Дольщику (покупателю) точно нет. Только банкам.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге

Законодательные изменения серьезно осложнят деятельность застройщиков, сводя на нет все попытки поддержать приемлемый уровень маржинальности. Эффективная модель бизнеса возможна только в случае отказа от реализации квартир в рамках долевого строительства. Покупатель привык к закону № 214-ФЗ, длительным рассрочкам от крупных застройщиков и возможности приобретать жилье на ранней стадии строительства, что позволяет экономить от 20 до 40 процентов от стоимости готовой квартиры. 

Застройщикам придется разрабатывать альтернативные схемы – например, продавать не метры, а доли в компании в виде квартир. Такая практика уже есть за рубежом. Однако важно понимать, что для того чтобы новые схемы продажи жилья стали понятны как застройщикам, так и покупателям, понадобится немало времени. Поначалу нововведения будут вызывать настороженную реакцию у потребителя, а существующий уровень доступности жилья вряд ли будет достижим. Таким образом, желающим расширить свою жилплощадь придется приобретать готовое и безопасное, но дорогое жилье, что неизбежно окажет влияние на объем спроса.

Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада

О необходимости перехода к целевому финансированию строительства жилья мы говорили еще 15 лет назад. Такой подход существенно снижает риски появления новых обманутых дольщиков. Сегодня многие компании используют собранные на строительство одного дома средства для достройки другого и так далее. 

Вряд ли отказ от «долевки» приведет к подорожанию жилья, так как цены на него определяются рынком, а не себестоимостью строительства. Конечно, небольшим застройщикам будет сложнее получить кредит, чем собрать деньги с граждан. Равно как нельзя исключать двойных продаж и иных мошеннических действий.

Альтернативный вариант – создание системы защиты вложений дольщиков, аналогичной институту страхования вкладов. Но пока его нет – привлечение средств на рынке строительства массового жилья приводит к появлению обманутых дольщиков.

Максим Никулин, вице-президент банка ВТБ24

В настоящее время участники долевого строительства принимают на себя определенные риски. В случае перехода к проектному финансированию они исключаются. Как решение социальной проблемы – это хорошее решение.

На сегодняшний день стройки более чем на 3,5 триллиона рублей профинансированы дольщиками и иными институтами. То есть за три года придется сформировать новый рынок кредитования. Пока проектным финансированием занимались крупнейшие банки, в дальнейшем – появится новая линия корпоративного кредитования.

Но в то же время может сократиться число застройщиков, так как далеко не все из них смогут самостоятельно профинансировать возведение объектов. Равно как и не все банки готовы выделять существенные кредиты небольшим строительным компаниям. Поэтому на первом этапе возможно объединение участников рынка и повышение цен на жилье.