Рейтинг@Mail.ru
home

11.10.2018

Частных арендодателей коммерческой недвижимости обложили двойным налогом

11.10.18. АПИ — Сдающий в аренду нежилые помещения собственник, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя, обязан уплачивать налог на добавленную стоимость (НДС). К такому выводу пришел Верховный суд России.

Спор разгорелся вокруг принадлежащих волгоградцу Александру Махотенко торгового павильона и нежилого помещения, которое он сдавал в аренду ГУП «Волгофарм» для размещения аптеки. С получаемых доходов собственник аккуратно уплачивал 13-процентный налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Но в фискальном ведомстве сочли такую деятельность предпринимательской, то есть направленной на систематическое получение прибыли от использования имуществом. Поэтому инспекция доначислила Александру Махотенко 1,6 млн рублей НДС, 574 тысячи рублей штрафа и 400 тысяч рублей пени.

Районный суд, в котором собственник оспорил решение налоговиков, пришел к выводу, что самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе недостаточно для признания его предпринимателем. Признаки коммерческой деятельности носят оценочный характер, а потому необходимо получить полную и всестороннюю информацию обо всех обстоятельствах. В частности, предпринимательство характеризуется приобретением имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования, взаимосвязанностью всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок, устойчивыми связями с продавцами, покупателями, прочими контрагентами и другими. «Такая информация в деле отсутствует, соответствующие доказательства суду не представлены», – заключил суд, признавая требования «мытарей» незаконными.

В свою очередь, апелляционная коллегия поддержала фискальное ведомство. Доказательством предпринимательской деятельности, по мнению Волгоградского областного суда, является факт сдачи предназначенных для коммерческого использования нежилых помещений юридическому лицу с целью систематического получения прибыли. Кроме того, получаемая Александром Махотенко арендная плата (почти 250 тысяч рублей в месяц) превышала среднемесячный доход, установленный в Волгоградской области и по стране в целом. 

Верховный суд России также счел требования налоговиков о доплате НДС, штрафов и пеней обоснованными. Ведь принадлежащие гражданину помещения изначально предназначались для использования как торговые. «Таким образом, эти объекты недвижимости не предназначены для использования в личных, семейных или домашних нуждах, и в результате деятельности Махотенко А.И. по сдаче этих помещений в аренду происходит увеличение его экономической выгоды (прибыли). О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, осуществляемые систематически на свой риск организованные действия по использованию имущества, направленные на извлечение прибыли», – отмечается в решении высшей инстанции.

Служители Фемиды также напомнили, что согласно постановлению Конституционного суда России, отсутствие государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой. В свою очередь, совершенные Александром Махотенко сделки облагаются налогом на добавленную стоимость.

Отметим, что практика рассмотрения подобных споров пока остается противоречивой (АПИ подробно ее исследовало – Условный бизнес). Хотя сдающие помещения в аренду для коммерческого использования или продающие товары хозяйствующим субъектам чаще всего признаются бизнесменами. Причем фермера Ивана Черемных из Свердловской области, в течение нескольких лет занимавшегося откормкой крупного рогатого скота, не только обязали заплатить НДС, но и осудили за незаконную предпринимательскую деятельность.

По мнению экспертов, в подобных или даже спорных ситуациях гражданину целесообразнее зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Заявив о применении специального налогового режима – упрощенной системы налогообложения, тот же собственник недвижимости сможет не только избежать начисления 18-процентного НДС и санкций, но и вместо 13-процентного НДФЛ уплачивать только единый налог и страховые взносы, в совокупности не превышающие шести процентов дохода.