31.01.2019
Удостоверяя сделку с недвижимостью, нотариусы будут бесплатно передавать все документы на государственную регистрацию. Закон об этом вступит в силу с 1 февраля. Такой же сервис получат наследники и иные приобретатели. Однако для многих «сыр» может привести в «мышеловку».
31.01.2019. АПИ — В настоящее время в нотариальной форме должны совершаться сделки купли-продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности или принадлежащей несовершеннолетнему. За дополнительную плату частнопрактикующий служитель юстиции может переслать удостоверенный договор в Росреестр. Правда, в Москве, Санкт-Петербурге и ряде иных субъектов Федерации «по техническим причинам» новые сервисы работать, возможно, не будут.
С 1 февраля продавцы и покупатели любых объектов смогут самостоятельно не обращаться в Росреестр. Вступающие в силу поправки возлагают на нотариуса обязанность в электронном виде передавать заявление и все необходимые материалы об удостоверенном договоре в орган регистрации. Причем бесплатно и не позднее окончания рабочего дня. За участниками сделки остается право отказаться от такого сервиса или определить иные сроки исполнения. В таком же порядке нотариусу предписывается регистрировать права собственности наследников и пережившего супруга на долю в общем имуществе. После выдачи соответствующих свидетельств материалы отправляются в Росреестр.
В нотариальном сообществе убеждены, что эти изменения позволят сократить «все еще сохраняющийся теневой рынок посредников». «Нововведение, безусловно, повысит интерес к приданию сделкам нотариальной формы. В частности, значительно снизятся фактические и косвенные расходы: государственная пошлина Росреестра сократится на 30 процентов, время регистрации – с трех до одного рабочего дня. Также у участников сделки отпадет необходимость обращаться в Многофункциональные центры (МФЦ) и, соответственно, тратить на это время. Всю ответственность за законность удостоверенных сделок несет нотариус», – констатирует президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко.
Хотя электронные технологии взаимодействия нотариусов с Росреестром внедряются уже не первый год – еще в 2014 году передачу заявления в регистрирующий орган признали отдельным нотариальным действием. За предоставление такой услуги взималось в среднем 2,5 тысячи рублей (тысяча – нотариальный тариф, еще примерно полторы – сбор за работы правового и технического характера). Однако с 4 августа эта норма утратила силу, тогда как новая – об обязанности бесплатно отправлять заявление, еще не вступила. Федеральная нотариальная палата обтекаемо разъяснила, что в течение почти шестимесячного переходного периода частнопрактикующие служители юстиции были «вправе направлять документы на государственную регистрацию».
Вместе с тем закон содержит много оговорок. Так, при отсутствии технической возможности отправить материалы в электронном виде (сбоях в информационных системах Росреестра или нотариата) нотариус должен в течение двух рабочих дней представить документы на бумажном носителе. Срок самой регистрации увеличивается в этом случае до трех рабочих дней, а с учетом задержки передачи – до недели.
Существенные проблемы признают и сами нотариусы: «Во всей этой истории есть огромная ложка дегтя, – говорит Петр Герасименко. – С 1 февраля Росреестр не готов полноценно исполнять возложенные на него функции. Ряд субъектов, в том числе Москва, Санкт-Петербург, Московская область и иные, не перешли на новую платформу по электронной регистрации. На сегодня система, со сбоями и различными проблемами, работает. Но есть серьезные опасения, что услуга по регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество в ближайшие месяцы застопорится», – отмечается Петр Герасименко.
Однако даже стабильно работающий бесплатный сервис вряд ли стимулирует участников рынка коммерческой недвижимости обращаться к нотариусам. В добровольном порядке их услуги могут заказывать покупатели и продавцы жилья, принадлежащего одному собственнику. Само удостоверение сделки в отношении объекта кадастровой стоимостью, скажем, в 5 млн рублей обойдется в 15 тысяч рублей, еще до 8,8 тысячи придется заплатить за оформление (услуги правового и технического характера). Тогда как экономия на государственной пошлине составляет всего 600 рублей для граждан и 6,6 тысячи рублей для корпоративных продавцов недвижимости.
Также эксперты напоминают, что получив удостоверенные нотариусом документы, Росреестр не проверяет законность совершения сделки. Практика показывает, что именно через частнопрактикующих служителей юстиции нередко проводятся мошеннические операции, в том числе связанные с отъемом жилья. Причем по закону нотариусы несут за них ответственность, только если доказана их вина, но ее, как правило, не бывает. Даже когда удостоверяется сделка от имени уже умершего, недееспособного, по подложным документам и так далее (АПИ подробно писало о таких спорах – Нотариус всегда прав).
Например, юристы комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области защищали владельца квартиры. Она была приобретена еще в 1993 году, внесена в учетные книги мэрии, но не попала в Единый государственный реестр недвижимости. Через два десятилетия после смерти прежнего собственника его наследник обратился к нотариусу, который на основании формальной выписки из реестра и не проверив факт продажи объекта, удостоверил права нового собственника. В свою очередь, Росреестр, лишенный права перепроверять такие документы, зарегистрировал права нового собственника. Суд признал эту сделку недействительной.
Лоббирующие интересы частнопрактикующих служителей юстиции депутаты в конце декабря предложили ввести обязательную нотариальную форму для сделок по продаже принадлежащей «одиноко проживающим» пенсионерам и инвалидам недвижимости. По мнению авторов законопроекта, такие собственники относятся к наиболее уязвимой категории населения: «Из-за недостаточной информированности, излишней доверчивости и невозможности посоветоваться с близким человеком они часто оказываются потерпевшими не только от недобросовестных, но и от преступных действий. Не секрет, что «черные риэлторы» ищут своих жертв, прежде всего, среди наименее защищенных граждан», – отмечается в пояснительной записке.
Скептически такую инициативу оценили даже в Министерстве юстиции РФ. Чиновники напомнили, что в законодательстве отсутствует само понятие «одиноко проживающий гражданин» или механизмы их выявления. Какой-либо «специальный учет» таких граждан не осуществляется, сведения о них в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют. То есть нотариус или Росреестр при всем желании не смогут определить, подлежат ли сделки обязательному удостоверению.
К схожему мнению пришел и Совет при Президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Ведь по существу предлагаемые нормы понуждают одиноко проживающих дееспособных пенсионеров и инвалидов к обязательному оформлению сделок в нотариальной форме, что, в свою очередь, влечет связанные с этим дополнительные расходы. Такое обременение ведущие юристы расценивают даже как нарушение гарантированного Конституцией России принципа равноправия. «Нотариальное удостоверение сделки не является в полной мере юридической защитой, поскольку выявление воли лица не направлено на определение его дееспособности. Предлагаемые проектом изменения не могут гарантировать защиту от мошеннических схем, когда в целях неправомерного завладения жильем в них чаще всего участвовал и нотариус», – отмечается в экспертном заключении.
По данным Росреестра, ежемесячно подается в среднем 2,5 млн заявлений, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимость или получение иных государственных услуг. Доля направленных в электронном виде документов в минувшем году возросла примерно в два раза. Так, в 2017 году в Москве было обработано 168,5 тысячи онлайн-заявлений, в том числе 19,5 тысячи поступило от нотариусов.
Тамаз Мстоян, юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры»
В последние несколько лет наблюдается тенденция расширения участия нотариуса при совершении сделок с недвижимостью. Вступающие в силу с 1 февраля поправки также «мотивируют» участников оборота обращаться к нотариусам, устанавливая в таких случаях своего рода «льготы».
Конечно, новые изменения не привносят существенных преимуществ. Однако в целом нотариальное удостоверение сделки имеет ряд значительных преимуществ. В частности, нотариус готовит проект договора, запрашивает необходимую информацию из государственных органов.
При регистрации на основании нотариально удостоверенной сделки проверка ее законности Росреестром не осуществляется. Государственный регистратор через Единую информационную систему нотариата подтверждает лишь достоверность удостоверенного документа. Именно на нотариусе лежит бремя выявления всех возможных «дефектов», в том числе установление полномочий представителя, личности сторон и их дееспособность, принадлежность объекта недвижимости продавцу, отсутствие обременений или ограничений прав и так далее. Он же отвечает за законность удостоверяемой сделки, а потому напрямую заинтересован в ее правильности и легитимности.
Анна Пронина, юрист практики разрешения споров Rightmark Group
Основным преимуществом нововведения станет внедрение в деятельность нотариуса принципа «одного окна». Поскольку обязанность осуществлять контроль за законностью сделки с недвижимостью и выявлять какие-либо ее «дефекты» была на него возложена изначально, срок регистрации таких сделок значительно сокращается. В то же время стороны вправе отказаться от услуги нотариуса по подаче документов в Росреестр и самостоятельно обратиться в Многофункциональные центры. Но в этом случае сроки регистрации могут затянуться.
Отсутствие дополнительных нотариальных тарифов, необходимости обращаться в МФЦ и сокращенные до одного дня сроки регистрации могут существенно повысить интерес к нотариальному удостоверению сделок в сфере как жилой, так и коммерческой недвижимости. Единственным недостатком такой формы по-прежнему остается довольно высокий нотариальный тариф.
Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области
В целом в нововведении много положительного. В частности, сделки будут проходить в более короткие сроки, что не только сбережет нервы участникам сделки, но и поможет сэкономить время, которое граждане должны будут потратить на ее оформление. В порядке расчетов также сократятся сроки.
Однако, на наш взгляд, есть и отрицательные моменты. В соответствии с действующим законодательством, при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого документа государственным регистратором прав не осуществляется. Исходя из судебной практики юристов Комиссии по недвижимости, это приводит к тому, что могут быть осуществлены мошеннические схемы по переходу права собственности на третьих лиц.