13.02.2019
13.02.2019. АПИ — Изымаемое для государственных нужд имущество должно оцениваться по актуальной рыночной стоимости. Такое решение 11 февраля вынес Конституционный суд России.
Основной закон страны допускает принудительное отчуждение имущества государством только при условии предварительного и равноценного возмещения. Чаще всего размер такой компенсации определяется независимым оценщиком, в том числе при рассмотрении судебного спора. В то же время для владельцев недвижимости в присоединяемых к столице районах Московской области (так называемой «Новой Москвы», ныне Троицкий и Новомосковский административные округа) законодатели установили особый порядок: в случае принятия решения о планировке территории для размещения объекта федерального или регионального значения, стоимость соответствующих земельных участков, расположенных на них домов, зданий и иных строений определялась по кадастровой цене на момент утверждения проекта.
В сложной ситуации оказались собственники гаражей-боксов и машино-мест Александр Качковский и Александр Федосов. Эти строения планировалось снести в целях прокладки автомагистрали – так называемой Северо-Восточной хорды. На день принятия окружной администрацией такого решения кадастровая стоимость принадлежащих Александру Качковскому гаража-бокса и десяти машино-мест составляла 4,9 млн рублей, гаража Александра Федосова – 790 тысяч. Именно эти суммы районный и Московский городской суды признали равноценным возмещением, удовлетворив иски чиновников об изъятии недвижимости. Тогда как определенная независимым оценщиком стоимость объектов превышала кадастровую почти в два раза – 8,2 и 1,5 млн рублей соответственно.
Рассмотрев жалобы потерпевших собственников, Конституционный суд России признал в целом установленный федеральным законом специальный способ расчета выкупной цены для «Новой Москвы» справедливым как позволяющим достичь «баланса публичных и частных интересов». В частности, оценка имущества на момент принятия решения о планировки защищает интересы владельцев в случае снижения рыночной стоимости.
С другой стороны, служители Фемиды подтвердили, что в силу объективных причин цена может и повышаться, а потому собственники вправе рассчитывать и на увеличение компенсации: «В противном случае было бы поставлено под сомнение само конституционное предписание о предоставлении за отчуждаемое имущество равноценного возмещения», – заключили служители Фемиды.
Признавая спорную норму неконституционной, высшая инстанция предписала законодателю внести необходимые изменения. До принятия таких поправок при рассмотрении подобных искам суды должны руководствоваться рыночной стоимостью объектов. Она может рассчитываться путем индексации кадастровой цены на основании заключения эксперта или показателей рыночной стоимости в соответствующем сегменте рынка недвижимости, «которые... не вызывают сомнений с точки зрения правомерности и достоверности использованных методик анализа».
Судебные решения по изъятию гаражей-боксов и машино-мест Александра Качковского и Александра Федосова должны быть пересмотрены. Тогда как владельцы иных, по существу национализированных по кадастровой стоимости, объектов не могут рассчитывать на повышение размера компенсации.
Напомним, что в рамках проекта «Новая Москва» в состав города федерального значения вошли территории общей площадью почти 1,5 тысячи кв. километров и населением около 250 тысяч человек.