17.11.2020
17.11.2020. АПИ — Использование общего имущества в коттеджных поселках и бесхозных участков на территории садоводческих или огороднических объединений законодательно не урегулировано. Об этом отмечается в представленном Министерством юстиции РФ ежегодном Докладе о результатах мониторинга правоприменения.
В юридическом ведомстве напоминают, что «коттеджные поселки – собирательная категория для описания связанных общей инфраструктурой отдельно стоящих индивидуальных жилых домов». Их общим имуществом чаще всего являются автомобильные дороги (улицы), ограждения и заборы, водопровод и ливневая канализации, сети электроснабжения и наружного освещения, газопровод, а также земельные участки под этими объектами.
Вместе с тем правовой режим такого имущества не определен: «Этим пользуются недобросовестные застройщики и органы управления, которые допускают злоупотребления, в том числе оформляют право собственности на объекты общей инфраструктуры и устанавливают для собственников индивидуальных жилых домов тарифы на ее обслуживание и использование, либо не обеспечивают коттеджный поселок необходимой инфраструктурой», – отмечается в докладе.
Законопроект, разрешающий эту проблему, к июню поручили разработать Росреестру. Предполагается, что уже осенью будущего года он будет внесен в Госдуму: «Законодательное регулирование отношений, касающихся общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в коттеджных поселках, будет способствовать более эффективной защите прав их собственников», – убеждены в юридическом ведомстве.
Другая актуальная проблема, выявленная экспертами в ходе мониторинга, касается использования расположенных в границах садоводства или огородничества заброшенных участков. Их доля оценивается в 10-15 процентов, соответствующие садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества и их члены вынуждены нести бремя их содержания. Поскольку владельцы таких наделов не известны, товарищества лишены возможности оформить на них право общей долевой собственности. В свою очередь, разработка проекта планировки территории является излишней процедурой, а подготовка проекта межевания – сложной и дорогостоящей процедурой.
Для решения этой задачи предлагается установить меры по введению в оборот заброшенных земельных участков, упростить приобретение гражданами прав на имущество общего пользования и подготовку проекта межевания для садоводческих и огороднических товариществ, а также исключить необходимость разработки ими проекта планировки территории. Соответствующий законопроект в те же сроки предписано подготовить Росреестру.
Напомним, что проблему использования общей инфраструктуры так называемых коттеджных поселков еще в 2016 году рассмотрел Конституционный суд России. Поводом стал конфликт в ТСЖ «Дачный поселок «Барвиха», инфраструктура обслуживания которого была приобретена третьими лицами. Не усмотрев нарушений и противоречий, служители Фемиды напомнили, что в России освоение и застройка отведенных под индивидуальное жилищное строительство земель осуществлялись в контексте становления и развития свободных рыночных отношений. Как правило, такие участки передавались в частную собственность: «Отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования правового режима имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов обусловлено тем, что обслуживающая их инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования», – заключил Конституционный суд России.
По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2019 году было построено 301 тысяча кв. метров отдельных и 97 тысяч блокированных индивидуальных домов, а также 72 тысячи кв. метров коттеджей.
В России зарегистрировано 12,5 тысячи садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществ.