18.12.2023
18.12.2023. АПИ — При отсутствии нарушений чужих прав несогласованные переустройство или перепланировку жилья можно узаконить. Эти и другие спорные вопросы разъяснил Верховный суд России.
Согласно Жилищному кодексу РФ, переустройство или перепланировка квартир осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления. Проведенная в нарушение этих условий перестройка жилья признается самовольной. По требованию чиновников собственник или наниматель обязан привести помещение в прежнее состояние, в противном случае оно может быть де-факто изъято.
Проанализировав складывающуюся практику, Верховный суд России разъяснил, что к переустройству относятся, в частности, установка бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, прокладка новых или замена существующих трубопроводов и электрических сетей, установка душевых кабин, джакузи и так далее. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, в том числе перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в них через комнаты, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Вместе с тем служители Фемиды полагают, что формальное несоблюдение правил согласования не является безусловным основанием для применения жестких мер. Квартиру можно сохранить перестроенной, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан, а также не создает угрозу их жизни или здоровью. В рассмотренном примере экспертиза подтвердила, что перепланировка отвечает строительным нормам и правилам, пожарной безопасности и иным требованиям. Более того, собственник безуспешно пытался получить согласование. Поэтому, «с учетом необходимости обеспечения баланса интересов», суд отклонил требование муниципалов о приведении помещения в прежнее состояние
Кроме того, владельцы переустроенных или перепланированных квартир вправе сами подать иски об их фактической легализации. При их рассмотрении необходимо также установить отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан и нарушений чьих-либо прав и законных интересов.
В то же время высшая инстанция признала право управляющих организаций («ЖЭКов», ТСЖ, ЖСК и других) проводить периодические профилактические осмотры квартир, в том числе с целью выявлять несанкционированную перестройку. При отказе владельца пустить такую инспекцию, в том числе со ссылкой на гарантирующую неприкосновенность жилья Конституцию России, к нему может быть предъявлен соответствующий иск. Удовлетворяя один из них, Верховный суд России подчеркнул, что для визита «домкома» не обязательно наличие каких-либо оснований, в том числе жалоб других жильцов. В целом осмотры могут проводиться не чаще одного раза в три месяца. «Такое право установлено в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций», – отмечается в постановлении высшей инстанции.
Неопределенным остался вопрос замены окон, остекления лоджий и балконов (АПИ писало о противоречивой практике – Нелегальное остекление балкона не нарушает прав соседей, Жильцам запретили самостоятельно утеплять балконы и лоджии). Верховный суд России подтвердил, что замена балконного профиля остекления с деревянного на металлопластиковый не является реконструкцией. «Размеры и пропорции оконных блоков балконов сохранили прежнюю конфигурацию. Выполненные работы не могут являться потенциальной причиной, способствующей возможному разрушению балконных плит и иных конструктивных элементов общего имущества многоквартирного дома», – констатировали служители Фемиды. Вместе с тем согласование уполномоченного органа требуется в ситуации, когда изменяется архитектурно-градостроительный облик многоквартирного дома. В рассмотренном деле незаконным признали остекление оконных проемов технической террасы.
По данным портала «Судебная статистика РФ», в 2022 году суды рассмотрели 3,2 тысячи исков о приведении помещения в первоначальное состояние, 2,6 тысячи из них (81,1 процента) были удовлетворены.