Рейтинг@Mail.ru
home

03.02.2017

Безотзывная долевка

Конституционный суд России запретил застройщикам в одностороннем порядке менять условия договора долевого строительства, в том числе – переносить сроки сдачи домов в эксплуатацию.

03.02.17. АПИ — Действующее законодательство содержит противоречивые нормы. Нередко они позволяют недобросовестным строительным компаниям злоупотреблять правом и фактически обманывать клиентов. 

Предупрежден – не значит вооружен

Гражданский кодекс РФ допускает одностороннее изменение условий договора только в специально оговоренных законом случаях. Федеральный закон о долевом строительстве (известный как 214-ФЗ) также обязывает застройщиков своевременно сдавать объекты и предусматривает санкции за задержку – неустойку из расчета 2,4 ставки Банка России (то есть 24 процента годовых). Вместе с тем оговаривается, что если завершение строительства в предусмотренный контрактом срок невозможно, компания обязана не менее чем за два месяца направить дольщику уведомление с предложением переноса сроков или корректировки иных условий договора. Кроме того, тот же Гражданский кодекс РФ допускает изменение договора «в связи с существенным изменением обстоятельств», правда – в исключительных случаях и исключительно в судебном порядке. Тем временем сам участник долевого строительства вправе при задержке более чем на два месяца вообще расторгнуть контракт. 

Такие нормы нередко расценивались застройщиками как легализованный способ по существу навязать клиенту новые сроки, избежав тем самым ответственности за допущенное нарушение. Этой позиции придерживалось, в частности, ЗАО «Новосибстройсервис». Но его клиенты не согласились с «предложением» строительной компании, а по факту несвоевременного исполнения договора подали иск о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа. Удовлетворяя требования потребителей, служители Фемиды констатировали, что «сторонами не достигнуто соглашение об изменении договора в части срока передачи объекта долевого строительства».

Рассмотрев жалобу застройщика, Конституционный суд России пришел к выводу, что спорная норма закона № 214-ФЗ сама по себе не закрепляет оснований для изменения условий договора по требованию застройщика. «Она направлена на обеспечение баланса во взаимоотношениях между сторонами договора участия в долевом строительстве и, рассматриваемая в системной взаимосвязи с положениями законодательства об изменении договора, не может расцениваться как нарушающая в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителя в его конкретном деле», – заключили служители Фемиды.

Обещанного три года не ждут

До сих пор практика по применению спорной нормы оставалась противоречивой. В большинстве случаев суды поддерживали дольщиков. Например, столичное ООО «Битца Инвест» пыталось уклониться от ответственности за задержку передачи готового жилья, ссылаясь на объективные причины (смена генерального подрядчика) и своевременное уведомление дольщиков об изменении условий договора. Отклоняя эти доводы, Московский городской суд указал, что они «не являются основанием для освобождения ответчика, нарушившего обязательство по передаче квартиры в установленный договором срок, от ответственности за нарушение прав потребителя».

А вот петербургские служители Фемиды освободили от установленных законом санкций ООО «ЛенСпецСтрой», которое уведомило своих клиентов о задержке сдачи возводимого жилого дома почти на два года (!). Застройщик нашел и уважительную причину – несогласование технических условий подключения к системам теплоснабжения, хотя предоставить соответствующие документы дольщикам отказался. «Предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ требования ответчиком были выполнены, необходимая информация предоставлена. Законом не предусмотрена обязанность ответчика как застройщика предоставлять истице документы, подтверждающие информацию о том, что строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок и по соответствующим причинам. Нарушения ответчиком прав потребителя переносом сроков строительства и оснований для возложения на ответчика ответственности за нарушение сроков строительства судом не установлено», – констатировал Санкт-Петербургский городской суд.

Размер имеет значение

Другая статья федерального закона № 214-ФЗ допускает де-факто одностороннее изменение указанной в договоре стоимости жилья. На практике это чаще всего происходит в случае, когда фактическая площадь построенной квартиры превышает проектируемую. 

Еще в сентябре прошлого года Конституционный суд России признал эту норму легитимной. Более того, стоимость «лишних» метров может быть взыскана с добросовестных дольщиков в принудительном порядке. Такое решение, например, принял Ставропольский краевой суд, удовлетворяя иск потребительского кооператива собственников жилья «Дружба» против покупательницы однокомнатной квартиры: «Стороны в договоре вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. Ответчик оплатила стоимость участия в долевом строительстве, исходя из проектной площади квартир, доплату в связи с расхождением проектной и фактической площади квартир не произвела», – констатировали служители Фемиды.

Хотя в обратной ситуации – передаче дольщику помещения меньшей оплаченной площади – застройщики не торопятся делать перерасчет. Очень часто в договоре делается оговорка, позволяющая не возвращать оплату при расхождении фактической и оговоренной ранее площади меньше определенного лимита (чаще всего 1-2 кв. метра). Например, оренбургское ООО «Инвестиционная строительная компания «Стройтехсервис» проводило корректировку цены квартиры только при отклонении площади более чем на 4 процента. Арбитражный суд пришел к выводу, что ни один из способов определения цены договора не должен лишать дольщиков права на соразмерное ее уменьшение, в том числе на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу. Подтверждая законность принятого решения, Верховный суд России 30 января констатировал, что навязываемые застройщиком условия нарушают права потребителя и ухудшают его положение как участника долевого строительства.

Мнения

 

Александра Станиславская, старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group

Свобода договора, на которую как на аргумент в пользу возможности изменения условий договора в одностороннем порядке ссылается строительная компания, не может быть абсолютной и безграничной, посягающей и нарушающей права и свободы другого участника – потребителя. Законодатель и судебная практика стремились защитить более уязвимую в данных правоотношениях сторону, под которой понимаются дольщики. Застройщик является профессиональным участником рынка и несет риски, если по каким-либо причинам не может исполнить свои обязательства по договору. 

Разрешение застройщику в одностороннем порядке изменять в результате сроки строительства или площадь объекта по сути является переложением ответственности застройщика и его рисков на дольщиков, что представляется необоснованным ни с юридической, ни с какой-либо иной точки зрения.

Поэтому в критических ситуациях строительным компаниям можно лишь рекомендовать либо согласовывать новые условия с дольщиками, либо более профессионально планировать и брать риски своей деятельности. 

Также необходимо помнить, что еще в римском праве появился принцип «pacta sunt servanda» – договоры должны соблюдаться. Только добросовестное ведение дел обеспечит профессиональность ведения бизнеса, каким бы он ни был. И деятельность застройщика в данном случае не является исключением.