Рейтинг@Mail.ru
home

17.02.2017

Лишние здания

Постройки, возведенные на не предназначенных для них земельных участках, могут сноситься. Европейский суд по правам человека пришел к выводу о верховенстве государственных интересов над частной собственностью. Добросовестность собственника недвижимости, согласование строительства со стороны законного владельца земли и местных властей значения не имеют.

17.02.17. АПИ — Гражданский кодекс РФ признает самовольной постройку, возведенную без получения необходимых разрешений или вопреки целевому назначению участка. Такие здания и сооружения подлежат принудительному сносу, причем за счет самих владельцев.

Бесправные гаражи

Жалобу в Страсбург подал москвич Сергей Мхчан. Еще в 1994 году он получил участок для строительства гаража вблизи Октябрьской ветки железной дороги. Министерство путей сообщения РФ тогда одобрило возведение железобетонных боксов в полосе отвода, так как они выполняли в том числе функцию защиты жилых кварталов от шума. Кроме того, в качестве компенсации за полученные земли гаражный кооператив обязался выделить сотрудникам железной дороги 10 процентов боксов. 

Строительство одобрил также столичный Комитет по архитектуре и градостроительству, не возражали против него и муниципалы. Местная администрация даже выдала Сергею Мхчану свидетельство о владении гаражным боксом. ФГУП «Октябрьская железная дорога» заключило с гаражным кооперативом договора аренды участков.

Но в июле 2010 года уже ОАО «Российские железные дороги» (РЖД) уведомило «гаражников» о расторжении договора, так как земли понадобились для собственных нужд – прокладки четвертого главного пути между Москвой и Химками для пригородных поездов. Владельцам боксов выделили чуть больше месяца на их снос. Против не подчинившихся компания подала иски, которые были удовлетворены. При этом служители Фемиды напомнили, что договор аренды не предусматривал строительство постоянных сооружений. Спорный участок был предназначен исключительно для размещения объектов железнодорожного транспорта, коими гаражи для парковки автомобиля физическими лицами не являются. К тому же ни Сергей Мхчан, ни кооператив не смогли представить подтверждающие право собственности документы – боксы не были внесены в реестр прав на недвижимость: «Одобрение префекта местной администрации не подтверждает наличие разрешения федеральных властей на использование земельного участка для строительства гаражей, так как владельцем участка является Российская Федерация, а не город Москва», – заключил суд. 

Также столичные служители Фемиды отклонили иск самого владельца бокса о выплате ему компенсации. В 2012 году приставы принудительно снесли железобетонный гараж, а через год по территории бывшего кооператива пошли пригородные электропоезда.

Страсбургский счет

По мнению Сергея Мхчана, государство незаконно лишило его собственности. Ведь на постройку гаража имелись все разрешительные документы со стороны владельца участка (железной дороги), муниципальных и городских властей, а также федерального ведомства – Министерства путей сообщения РФ. Тогда как оговорка в договоре аренды о недопустимости капитального строительства появилась уже после возведения бокса. Действующее на тот момент законодательство не предусматривало и обязательную государственную регистрацию недвижимости.

В свою очередь, представители российских властей считали гараж Сергея Мхчана самовольной постройкой. Он возводился на выделенном исключительно для железнодорожной системы участке и без разрешения уполномоченного федерального органа. Заместитель министра юстиции России Георгий Матюшкин напомнил страсбургским служителям Фемиды, что договор аренды изначально допускал только строительство временных сооружений и их удаление по окончанию срока аренды. «Заявитель должен был знать, что не получал права собственности на недвижимое имущество, построенное на земле в нарушение прямого запрета. Если не знал – это результат его собственной беспечности», – констатировал Георгий Матюшкин. 

ЕСПЧ внимательно проанализировал российское законодательство, в том числе регулирующее выделение и использование земель для железнодорожного транспорта. Признав право собственника на защиту любого имущества, суд напомнил, что государство тем не менее может осуществлять вмешательство в него для «обеспечения справедливого баланса между общими интересами общества и правами личности». Хотя изъятие собственности без выплаты ее разумной стоимости, как правило, представляет собой несоразмерное вмешательство и может считаться оправданным только в исключительных обстоятельствах.

Европейские судьи подтвердили, что заключенный гаражным кооперативом договор аренды запрещал строительство постоянных сооружений, прописывал обязанность арендаторов удалить временные постройки, а также возможность расторжения контракта по инициативе железнодорожников. Поскольку заявитель являлся членом кооператива, он должен был быть в курсе такого договора аренды. Кроме того, гараж никогда не регистрировался как объект недвижимости. Сумма, которую заявитель инвестировал в кооператив, позволила ему пользоваться гаражом в течение более чем пятнадцати лет. А следовательно, интересы города и страны позволяют причинить владельцу гаража соответствующие неудобства.

Без суда и следствия

По мнению экспертов, решение ЕСПЧ по существу легализует российскую практику сноса спорных построек. Причем действующий с сентября 2015 года закон позволяет муниципалам принимать такие решения без обращения в суд. Чиновники вправе «приговорить» любые здания и сооружения, возведенные на не предоставленных для этих целей земельных участках и находящиеся в зоне с особыми условиями использования территорий. 

Одной из первых таким порядком воспользовалась столичная мэрия – в начале февраля минувшего года буквально за одну ночь было разрушено около ста торговых комплексов и иных капитальных строений (АПИ писало о так называемой «ночи длинных ковшей» – Бульдозерный вердикт). Хотя многие такие строения были официально зарегистрированы как объекты капитального строительства и внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРП), служители Фемиды подтвердили законность действий властей.

Не усмотрел нарушений в спорной норме Гражданского кодекса РФ и Конституционный суд России. Ведь государственная регистрация права собственности на объекты недвижимости не исключает возможности признания их самовольными постройками. Кроме того, административная процедура принятия решения о сносе не нарушает прав собственников, так как, получив соответствующее уведомление, они могут прибегнуть к судебной защите, а суд – приостановить действие спорного решения до рассмотрения дела по существу. 

Мнения

 

Артем Симоненко, руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы

ЕСПЧ сделал главный акцент на том, что спорное строение (гараж) является самовольным строением. Поэтому на основании российского законодательства построившее такой объект лицо не приобретает на него право собственности. То есть вопрос о правомерности изъятия земельного участка под спорным строением для государственных или муниципальных нужд Европейским судом не исследовался. Кроме того, владелец гаража не имел права пользования земельным участком под гаражом и не вносил арендную плату. 

Таким образом, страсбургский суд защитил публичный (государственный и муниципальный) интерес и не обнаружил несоответствия норм внутреннего российского права требованиям Европейской конвенции.

Сергей Стрембелев, адвокат

Решение Европейского суда не означает право государства на произвольный снос даже самовольных построек. В случае, если у частных лиц имеется долгосрочное право пользования, это возможно только для действительной защиты публичных интересов, в том числе в целях градостроительного планирования. Снос может применяться к объектам капитального строительства, возведенным без соответствующих разрешений и не внесенным в Единый государственный реестр недвижимости. Кроме того, такая мера должна быть пропорциональна защищаемому публичному интересу. 

Также государство вправе не выплачивать компенсацию владельцам сносимых строений, которые знали или должны были знать о самовольности их возведения. Либо, как в рассмотренном ЕСПЧ деле по жалобе Сергея Мхчана, – договор аренды земли предусматривал право государства на его расторжение и возлагал на арендатора обязанность вернуть свободный участок, то есть самостоятельно очистить его (снести постройки).