Рейтинг@Mail.ru
home

02.03.2017

Недопеределанные квартиры

Добросовестных покупателей жилья и иной недвижимости на вторичном рынке могут принудить проводить его реконструкцию. Верховный суд России пришел к выводу, что продажа незаконно перепланированных помещений не снимает с нового собственника обязанности привести их в первозданное состояние.

02.03.17. АПИ — Жилищный кодекс РФ допускает переустройство или перепланировку квартир только с разрешения уполномоченных органов. Предварительно требуется подготовить и утвердить сложный технический проект, получить согласия соседей и так далее. После завершения работ квартиру надлежит сдать специальной комиссии. В случае нарушения таких требований владелец помещения под угрозой фактической конфискации недвижимости принуждается фактически уничтожить проделанную работу и восстановить прежний вид помещения.

С точностью до сантиметра

По закону переустройством или перепланировкой признается любой ремонт, который требует внесения изменений в технический паспорт. В него вносится точный план каждой комнаты, коридоров, чуланов и других помещений с точностью до сантиметра, все санитарно-техническое оборудование (раковины, ванны, унитазы, газовые плиты и иное), описываются окна (количество переплетов, наличие створок и окраски), вид отделки стен, потолков и перегородок, тип электропроводки и другие сведения. Таким образом, согласовывать придется не только перестановку перегородок, но и фактически косметический ремонт – установку современных стеклопакетов вместо старых деревянных рам, новой пластиковой или стальной ванны вместо чугунной, выравнивание стен с помощью гипсокартона (это приводит к уменьшению площади), настилку линолеума на паркет, прокладку скрытой электропроводки и прочие. 

По общему правилу ответственность за любое нарушение должен нести сам виновник – лицо, которое самовольно провело незаконное переустройство жилья. Однако нередко таким владельцам удается продать квартиру, в том числе уже после вынесения против них судебного решения. В результате приставы оказываются в патовой ситуации: они не могут предъявить требования к не указанным в исполнительном листе новым собственникам, тогда как предыдущий при всем желании не может что-либо сделать с уже чужой недвижимостью.

Рассматривая прецедентный спор (так называемый «казус») между Валентиной Субботиной и ОАО «Сафоновская типография», Верховный суд России признал, что Гражданский кодекс РФ не определяет, на кого должна возлагаться обязанность по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние в случае его отчуждения иному лицу. Витиевато этот вопрос освещен и в Жилищном кодексе РФ: уполномоченный орган должен установить для нового владельца незаконно переустроенной или перепланированной квартиры разумный срок для ее восстановления. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, оно подлежит продаже с публичных торгов. «Таким образом, по смыслу изложенных норм, обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому. Это правило, касающееся жилых помещений, по аналогии должно применяться и в отношении нежилых помещений», – заключила высшая инстанция. 

Не виноватые мы

Ежегодно российские суды рассматривают сотни споров о самовольной переделке жилья, но единая практика пока не сложилась. Причем нередко смена собственников позволяет уклониться от устранения незаконных перестроек. Например, Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области счел невозможным переложить на нового владельца квартиры – гражданина Кихтенко – обязанность по ее восстановлению. «Договор купли-продажи жилого помещения не содержит обязанность по приведению его в первоначальное состояние. Указанная сделка в установленном законом порядке не оспорена. Кроме этого, отчуждение жилой квартиры лишает права пользования, а также проведения в квартире восстановительных работ и нарушает права Кихтенко Н.А. на неприкосновенность жилища без решения суда об обязании нового собственника, а также нарушает право на судебную защиту добросовестного покупателя вышеуказанного помещения», – констатировал суд.

Московский городской суд отклонил иск гражданина Романова, который требовал обязать соседа восстановить «исчезнувшую» перегородку. Выяснилось, что последнее обследование квартиры проводилось в 1994 году, ответчик же вселился только через два года. Служители Фемиды поверили, что он не менял конфигурацию жилья: «Доказательств, подтверждающих, что перепланировка произведена именно ответчиком после приобретения им доли квартиры истцом в материалы дела не представлено», – констатировал суд. 

Схожее решение было принято и по иску столичного ТСЖ «Привольное». По утверждению его руководства, собственники одной из квартир самовольно возвели перегородку в лестничном холле. Таким образом, не только было изменено объемно-планировочное решение и по существу произошел «захват» общего имущества, но и ограничен доступ к системам пожаротушения. Но доказать, что спорную перепланировку сделали именно ответчики после покупки ими квартиры, истцу не удалось.

Отклонил Мосгорсуд и иск ГБУ «Жилищник района Сокол» против супругов Половковых. Проведя обследование их квартиры, представители службы установили факт демонтажа перегородки между туалетом и ванной комнатой, переноса и заужения стояков, а также установки поворотного полотенцесушителя. По уверению истца, такие самовольные работы привели к нарушению в работе инженерных систем горячего водоснабжения в других квартирах дома. Однако владельцы жилья утверждали, что к моменту их вселения в 1996 году перегородки уже не было, а стояки централизованно во всем доме меняли работники РЭУ. Доказать, что работы по переустройству проводили именно ответчики, представители управляющей компании не смогли. Кроме того, служители Фемиды указали, что подавать иски о приведении самовольно переустроенного или перепланированного помещения в прежнее состояние уполномочена только Государственная жилищная инспекция города Москвы.

Разделяй и продавай

Нередко незаконная реконструкция становится самостоятельным бизнесом. Например, в Санкт-Петербурге, который специалисты называют «столицей коммуналок», многокомнатные квартиры разделяются на отдельные студии, в которых оборудуются небольшие санузлы, устанавливаются раковины, плиты и иное оборудование.

Провести подобные перепланировки легально чаще всего невозможно. В частности, отдельные стояки холодного и горячего водоснабжения и канализации для каждой комнаты отсутствуют, а технические требования запрещают прокладку трубопроводов над другими квартирами. Нарушение таких стандартов и прорыв той же канализационной трубы может привести к малоприятным последствиям для большинства соседей. Также затруднительно подключить газопроводы, а электропроводка старых домов не рассчитана на десятки неучтенных электроплит. Таким образом, покупатели подобных «студий» изначально становятся заложниками и в любой момент могут де-факто лишиться своего имущества.

Для предупреждения конфликтов эксперты рекомендуют добросовестным приобретателям затребовать у продавцов актуальный технический паспорт на продаваемый объект и самостоятельно или с привлечением специалистов проверять соответствие помещения хотя бы общим показателям и плану (наличие перегородок, расположение оборудования и прочие). В спорных ситуациях лучше отказаться от покупки.

Мнения

 

Ирина Романова, руководитель отделения агентства «Петербургская Недвижимость»

Профессиональный риэлтор, в силу своего опыта, рассматривает все документы продавца, в том числе кадастровый или технический паспорт. Оценивая соответствие реального состояния квартиры этим документам, он может выявить, сделана ли перепланировка. Она может быть незначительной – допустим, нет шкафчика, который был изначально в квартире в таком доме, как «хрущевка». В этом случае покупатель ставится в известность о наличии перепланировки. И у нотариуса заверяется заявление, в котором покупатель в случае необходимости соглашается вернуть все в прежнее состояние. 

Однако есть такие перепланировки, которые не смогут быть узаконены в любом случае, – допустим, связанные с изменением площади квартиры, сносом капитальных стен, переносом «мокрых зон» и иные. В таком случае агентство не работает с таким продавцом и не рекомендует покупателю приобретение данного жилья.

Григорий Пономарев, юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group

В отечественном и зарубежном праве закреплен принцип, возлагающий на собственника бремя нести содержание своего имущества независимо от его добросовестного заблуждения относительно отсутствия незаконных перепланировок. 

Покупателю квартиры или иного жилья целесообразно предупредить споры, связанные с незаконной перепланировкой. Для оформления сделки требуется технический паспорт на объект недвижимости, который выдает бюро технической инвентаризации (БТИ). Таким образом, незаконная перепланировка будет установлена при инвентаризации помещений. 

Также покупателю следует включить в договор со стороны продавца подтверждение об отсутствии перепланировок и переустройств. 

Важно отметить, что в соответствии с законодательством и сложившейся в России судебной практикой обманом может признаваться и молчание. То есть если предыдущий собственник не сообщит или утаит информацию о перепланировке, новый вправе оспорить такую сделку. Концепция гражданского права не позволяет никому извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения. 

Кроме того, если все же покупатель не сразу заметит факт незаконной перепланировки и не сможет оспорить сделку, то стоит предпринять попытку доказать факт своего добросовестного заблуждения. Это поможет впоследствии взыскать ущерб с прошлого собственника.