Рейтинг@Mail.ru
home

03.04.2017

Некоммерческая экспроприация

Изъятие частной собственности в интересах бизнеса не допускается. К такому выводу пришел Европейский суд по правам человека. Схожие ограничения предусматриваются и российским законодательством, хотя его исполнение может фактически заморозить развитие городов.

03.04.17. АПИ — Конституция России допускает принудительное отчуждение имущества только для государственных нужд и только при условии предварительного и равноценного возмещения. Но эти понятия остаются оценочными и вызывают многочисленные споры.

Одноэтажная Россия

Жалобы в Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) подали совладельцы сельского дома и земельного участка на улице Кирова в подмосковном городе Люберцы Татьяна Волчкова и Борис Миронов. Одобренный муниципалитетом проект развития района предусматривал возведение на месте одноэтажных домов многоквартирных. Причем строительство велось за счет частного инвестора – компании ORS-Grupp. Сама реновация района объяснялась необходимостью расселения «ветхого и аварийного жилья», хотя строения местного населения никто таковыми не признавал. За дом и участок Татьяне Волчковой и Борису Миронову предлагалась денежная компенсация в сумме до 400 тысяч долларов США, но владельцы отклонили такую сделку.

При рассмотрении спора в российских судах были запрошены экспертные мнения разных оценщиков. В конечном счете изъятие собственности в интересах муниципалитета было признанно обоснованным, а владельцы получили в сумме почти 115 тысяч долларов и право социального найма двух квартир общей площадью 100 кв. метров. Имущество собственников принудительно вывезли, а дом снесли.

Обращаясь в Страсбург, заявители утверждали, что были лишены своей недвижимости в пользу частного инвестора, который преследовал исключительно коммерческие интересы. Муниципалитет получал лишь 5 процентов квартир для социальных нужд, никакая инфраструктура не строилась.

В свою очередь, по мнению представителя государства в ЕСПЧ – заместителя министра юстиции России Георгия Матюшкина, проект строительства многоквартирных домов был направлен «на благо местного населения» – обеспечение его «объектами, имеющими социальные и культурные функции, которые затрагивают интересы значительной части хозяйствующих субъектов». В частности, помимо квартир инвестор обязался построить детский сад и пристройку к школе. Российское законодательство делегирует местным властям право изымать имущество при условии компенсации его рыночной стоимости и предварительного письменного уведомления владельца. 

Европейский суд квалифицировал действия государства как экспроприацию и усомнился в наличии общественного интереса. Не были доказаны необходимость сноса ветхого жилья, улучшения архитектурного облика города, обсуждение планов развития территории с населением, возможность строительства многоквартирных домов в другом месте и так далее. Требования инвестиционного договора и другие соответствующие факторы также свидетельствовали об отсутствии надлежащей разумной основы для экспроприации. «У суда возникли сомнения, что изъятие собственности заявителей для строительства коллективного жилья преследовало общественный интерес. Правительство не доказало, что полученное муниципалитетом жилье (5 процентов) было классифицировано как социальное», – отмечается в решении ЕСПЧ.

Критически страсбургские служители Фемиды оценили и доводы о соразмерной компенсации. Правда, решить вопрос о сумме причиненного заявителям материального ущерба пока не смогли, предложив сторонам в трехмесячный срок представить свои расчеты или урегулировать спор соглашением. Пока же государство обязано возместить Татьяне Волчковой и Борису Миронову причиненный моральный вред по 3 тысячи евро каждому.

Цель не оправдывает средства

Решение ЕСПЧ отчасти повторяет выводы Верховного суда России. Еще в июле прошлого года он напомнил, что под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности – достижение общественно полезных целей: «Принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества», – отмечается в постановлении Верховного суда России (АПИ писало о нем – Государство купит по нужде).

Эксперты убеждены, что действующий Земельный кодекс РФ и так защищает интересы собственников от произвольной экспроприации. Изъятие недвижимости возможно исключительно для строительства объектов государственного или местного значения и при отсутствии альтернативных вариантов их размещения. Более того, еще в 2001 году законодатели жестко ограничили перечень таких строений. В него вошли автомобильные дороги, системы электро-, газо- и теплоснабжения, централизованных водоснабжения и водоотведения, транспорта и связи, объекты использования атомной энергии, обороны страны и безопасности государства. Допускается изъятие частных земель для размещения линейных объектов, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий, а также космическую деятельность.

Внесенные в 2015 году поправки в Земельный кодекс РФ допустили «экспроприацию» земель, расположенных под признанными аварийными и подлежащими сносу или реконструкции многоквартирными домами. В то же время изъятие для строительства объектов государственного значения допускается, только если их возведение предусмотрено утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории. Причем они должны пройти публичные слушания и многие иные сложные процедуры согласования.

Неравная борьба

С другой стороны, все эти ограничения, направленные на защиту частной собственности, делают невозможным развитие городов и застройку занимаемых сельскими домами территорий. Формально осваивающие такие территории компании должны договариваться с владельцем каждого дома и участка и соглашаться на любые предложенные им условия.

Вместе с тем российская практика свидетельствует, что в большинстве случаев суды признают обозначенные чиновниками цели как «государственные» и «общественные». Нередко под снос идут целые поселки. Показательным примером остается конфликт в московском районе Южное Бутово, на территории которого находилось 11 деревень и поселков с населением 5,2 тысячи человек. За счет привлеченных средств (то есть опять же коммерческих застройщиков) столичная мэрия приняла решение об отселении почти тысячи малоэтажных домов. Попытки собственников отстоять свои права не увенчались успехом и привели даже к силовому противостоянию.

Защитить свою собственность в подмосковном поселке Апрелевка – земельный участок и расположенный на нем магазин – удалось потребительскому обществу «Дубрава». По утверждению администрации, фактически отдавшей весь район в распоряжение ООО «СтартСК», спорный надел был необходим для прокладки автомобильной дороги – подъезда к детскому саду. Однако доказать это ни чиновники, ни застройщик не смогли. Поэтому арбитраж скептически оценил их доводы: «Что мешало запроектировать детский сад и автомобильную дорогу к нему вне земельного участка потребительского общества «Дубрава», администрация не пояснила. Под государственными или муниципальными нуждами могут пониматься потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), но является невозможным без изъятия имущества, принадлежащего частному субъекту. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества. При таких обстоятельствах земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости могут быть выкуплены администрацией, ООО «СтартСК» либо иными заинтересованными лицами у потребительского общества «Дубрава» по соглашению с ним, но не принудительно изъяты у него», – констатировали служители Фемиды. 

Хотя нередко служители Фемиды, признавая допустимой фактическую экспроприацию недвижимости, указывают на несоразмерность предлагаемой чиновниками выкупной цены. Например, разбирая иск государственной корпорации «Российские автомобильные дороги» о изъятии участка площадью в 6 гектаров в Домодедово, арбитражный суд на основании заключения экспертизы увеличил размер компенсации с 90 тысяч до 16 млн рублей.

О спорт, ты – мир!

Немало собственников стало «жертвами» строек, связанных с проведением в России международных спортивных состязаний. Ведь специальный федеральный закон допускает изъятие земель для строительства стадионов и иных объектов к Чемпионату мира по футболу FIFA 2018 года и Кубка конфедераций FIFA 2017. Возведение одной из баз для тренировки спортсменов запланировали на участках в Нижегородской области, принадлежащих производственному объединению «Пластик». Отклоняя возражения владельца, арбитраж подтвердил, что законом прямо предоставлено право изымать земельные участки для государственных нужд для размещения объектов инфраструктуры регионального значения, предназначенной для проведения футбольного первенства. «При этом решение вопроса об изъятии конкретных земельных участков относится к исключительной компетенции субъекта Федерации», – констатировали суд.

Схожее решение было принято по иску калининградского садоводства «Остров», на территории которого местные власти решили построить стадион на 45 тысяч зрителей. При этом служители Фемиды указали на наличие в том числе и «общественного интереса»: вновь созданная и модернизируемая инфраструктура, необходимая для подготовки к проведению Чемпионата мира, после окончания футбольных матчей «останется для дальнейшего использования жителями Калининградской области на период максимальной эксплуатации возведенных и реконструированных объектов». По той же причине под снос пошли и гаражи кооператива «Преголь», имеющего более тысячи членов. Занимаемый им участок также понадобился калининградским властям для проведения мероприятий FIFA, но объяснить, какой именно объект будет расположен на спорных землях, чиновники не пожелали.

Справка

Expropriation (от лат. proprius – собственность) предполагает принудительное отчуждение (eminent domain) государством частной собственности для публичного использования. В большинстве стран оно допускается при условии соразмерной компенсации.

Мнения

 

Татьяна Терещенко, руководитель аналитического направления адвокатского бюро «Прайм Эдвайс»

Только в 2015 году в Земельном кодексе РФ появилась норма, уточняющая условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В частности, в целях строительства оно допускается, если объекты того или иного значения предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории. Это позволяет «расширять» города на легальных основаниях. Исходя, разумеется, из предположения, что непосредственно документы территориального планирования приняты с соблюдением необходимых процедур уполномоченными органами в рамках своей компетенции.

Поэтому изъятие земельного участка просто для строительства, скажем, единичного многоквартирного дома, действительно, вряд ли может считаться государственными нуждами. Эти идеи и отражены в решении ЕСЧП. Формально, если отсутствуют установленные законом основания для принудительного выкупа, получить земельный участок от собственника можно только на общих основаниях – посредством заключения обычной гражданско-правовой сделки.