04.06.2018
Для защиты жилищных прав несовершеннолетних планируется ужесточить контроль за сделками по продаже квартир. Необходимость принятия таких мер подтвердил Конституционный суд России. Но их реализация может обернуться дестабилизацией практически всего рынка жилой недвижимости и повышением рисков для добросовестных приобретателей.
04.06.2018. АПИ — Действующее законодательство предусматривает особый порядок продажи квартир, в которых проживают несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством либо оставшиеся без родительского попечения. Сведения о таких детях внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а сделки по отчуждению их жилья могут совершаться только с согласия уполномоченных органов опеки и попечительства.
Однако еще восемь лет назад Конституционный суд России указал на недостаточность таких мер. Поводом стала жалоба жительницы города Котласс Валерии Чадаевой: ее отец, находящийся в местах лишения свободы, продал квартиру, в которой она проживала, не предоставив ребенку другой площади. Через год недвижимость перешла новому собственнику, который в судебном порядке выселил несовершеннолетнюю фактически на улицу. Мать в это время болела и не смогла воспрепятствовать сделкам.
Высшая инстанция пришла к выводу, что по общему правилу при отчуждении жилого помещения, в котором проживает ребенок, согласия органа опеки и попечительства не требуется. Ведь предполагается добросовестность родителей, которые в первую очередь ответственны за обеспечение детей всем необходимым. Конвенция о правах ребенка также обязывает государство признавать и уважать права и обязанности родителей: «Данное правовое регулирование, как направленное на обеспечение гарантий прав собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением в своих интересах и в интересах проживающих с ним несовершеннолетних детей, исходя из конституционных предписаний об ответственности родителей, само по себе не может рассматриваться как нарушающее Конституцию России», – констатировали служители Фемиды.
В то же время было признано, что рассматривая конкретный спор и выявив нарушение прав ребенка, суд вправе понудить родителя – собственника жилого помещения – к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем. Поэтому Конституционный суд России постановил, что установленный порядок контроля за сделками с недвижимостью, в которых проживают находящиеся под опекой или попечительством дети, может применяться и в отношении несовершеннолетних, формально не отнесенных к такой категории.
Особое мнение по этому вопросу высказал судья Гадис Гаджиев. Он обратил внимание, что де-факто заявительница Валерия Чадаева попадала в предусмотренную Семейным кодексом РФ категорию «детей, оставшихся без попечения родителей». Тогда как норма Гражданского кодекса РФ, определяющая порядок отчуждения жилья, использует другой понятие – несовершеннолетние, «оставшиеся без родительского попечения». Причем согласие органов опеки и попечительства для совершения таких сделок требуется, только если им известно о «неблагополучных» подростках: «Надо иметь в виду, что в зависимости от наличия у несовершеннолетнего права на жилую площадь порой зависит вся его жизнь и судьба, конституционное право ребенка на развитие. Лишение права пользования жилой площадью – это лишение порой единственного жизненного шанса. Именно поэтому необходимо было отдать предпочтение государственной обязанности по защите основных прав детей», – убежден Гадис Гаджиев.
Гарантировав судебную защиту жилищных прав таких детей, Конституционный суд России не определил последствия совершения спорных сделок и даже не рекомендовал законодателям внести изменения в противоречивые нормы.
В результате сложилась противоречивая практика государственного контроля за сделками с жильем. Например, нередко для отчуждения принадлежащей детям доли в квартире их родители вынуждены получать предварительное разрешение органа опеки и попечительства. А Свердловский областной суд признал недействительным договор дарения гражданином Неугодниковым квартиры, в которой проживала его дочь, и обязал нового собственника бесплатно вернуть ее прежнему: «Совершение родителем, сознательно не проявляющим заботу о благосостоянии несовершеннолетнего ребенка и фактически оставившего дочь без своего родительского попечения, умышленных действий, направленных на совершение сделки по безвозмездному отчуждению жилого помещения в пользу ответчика, который полагает, что проживание несовершеннолетнего в спорной квартире нарушает его права, свидетельствует о несовместимом с основами правопорядка и нравственности характере подобной сделки и злоупотреблении правом», – констатировали служители Фемиды.
При схожих обстоятельствах Московский городской суд отклонил иск гражданки Борисовой к своему бывшему мужу, подарившему квартиру, в которой проживали их дочери. «Необходимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что отец несовершеннолетних действовал в противоречии с интересами детей, в ходе рассмотрения дела не добыто. В связи с чем вмешательство органов опеки и попечительства в процесс отчуждения жилого помещения при указанных обстоятельствах необоснованно», – отмечается в решении суда.
Подготовленный Министерством образования и науки РФ законопроект предусматривает своего рода пассивный контроль за обеспечением жильем всех несовершеннолетних, в том числе проживающих в благополучных семьях.
Прежде всего на органы опеки и попечительства возлагается обязанность составить список всех детей и определить их место фактического проживания. Оно не обязательно должно быть связано с адресом регистрации («прописки»). Информация об обременении квартир подростками передается Росреестру и вносится в ЕГРН.
Желающие продать квартиру родители должны будут заранее представить специальный документ – обязательство обеспечить ребенка новым жильем в течение месяца после совершения сделки. При отсутствии такого подтверждения регистрация собственности будет приостановлена.
Вместе с тем последствия уклонения родителей от исполнения взятых на себя обязательств четко не определены. В Гражданском кодексе РФ предлагается закрепить право органов опеки и попечительства, прокуратуры и даже самих же родителей в таких случаях «осуществлять защиту прав и интересов несовершеннолетнего в соответствии с законодательством Российской Федерации».
Эксперты неоднозначно оценивают планируемые изменения. Специалисты по недвижимости не исключают, что такие нормы могут привести к многочисленным конфликтам. Причем в зоне риска оказываются добросовестные приобретатели любых квартир. В частности, они могут своевременно не получить даже оплаченный объект, если продавец скрыл факт проживания детей или не представил поручительство. «Как государство будет осуществлять защиту жилищных прав ребенка? – вопрошает один из риэлтеров. – Предоставит квартиру за счет бюджета? Суд примет чаще всего заведомо неисполнимое решение о принуждении родителей купить недвижимость? Скорее всего, единственный реальный способ – признать сделку об отчуждении недвижимости недействительной и отобрать ее у нового собственника. Не исключены и намеренные злоупотребления, предупредить которые невозможно. В перспективе такие риски приведут к снижению спроса и, соответственно, цены любого жилья, в котором проживают дети. В итоге пострадают законопослушные родители и сами подростки», – убежден эксперт.
Юристы также напоминают о негативной судебной практике рассмотрения споров, связанных с продажей недвижимости и иных объектов без ведома жены или мужа владельца. Ведь по закону нажитое в браке является совместной собственностью, но достоверная информация о наличии «супружеского обременения» не всегда доступна при совершении сделки. Тогда как служители Фемиды, в том числе Верховный суд России, чаще всего признают права «второй половинки» важнее интересов добросовестных приобретателей (АПИ писало о таких спорах – Брачное обременение недвижимости).
По данным Министерства образования и науки РФ, в 791 учреждении воспитывается более 35 тысяч сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Олег Ганюшин, юрист Адвокатского бюро «Прайм Эдвайс Санкт-Петербург»
Идея защиты жилищных прав детей сама по себе хороша. Но признавая важность социальных функций государства, сложно отрицать, что в первую очередь забота о несовершеннолетних, включая обеспечение их жильем, лежит на самой семье.
Существующее законодательство, на мой взгляд, отражает баланс интересов – необходимость и важность защиты интересов детей не может безосновательно препятствовать обороту недвижимости. В частности, отчуждение квартиры, в которой проживают находящиеся под опекой или попечительством либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Идея расширения их полномочий в отношении любых детей, в том числе проживающих, скажем так, в «нормальных» семьях, представляется чрезмерным вмешательством в дела семьи и нарушает баланс между публичным и частным.
Определенный скепсис вызывает и существо предлагаемых изменений. Некое «письменное обязательство» и действия органа опеки и попечительства, прокурора или даже самих родителей по защите прав несовершеннолетних. Перечисленные лица и так должны защищать интересы несовершеннолетних в силу закона. Следовательно, очередная бланкетная норма об этом не несет никакой смысловой нагрузки. Непонятно даже, кому оно дается – детям, приобретателям, органам опеки?
Татьяна Синюгина, заместитель министра образования и науки РФ
Законопроект направлен на совершенствование порядка отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, имеющие право пользования этим жилым помещением.
При разработке учитывалось, что несовершеннолетние являются одной из наиболее социально уязвимых категорий населения, требующей особой защиты со стороны государства. Согласно Конституции России, детство находится под защитой государства, обеспечивается государственная поддержка детства. Функции защиты прав и законных интересов несовершеннолетних законодательно закреплены, в том числе непосредственно за законными представителями несовершеннолетних, за органами опеки и попечительства.
Реализация предлагаемых норм позволит обеспечить правовую защиту несовершеннолетних, живущих в так называемых неблагополучных семьях, в которых родители не лишены родительских прав и не ограничены в них, но при этом не заботятся об интересах ребенка.