26.06.2024
26.06.2024. АПИ — Пассивность городских властей по контролю над выморочным имуществом и непринятие надлежащих мер не должны ущемлять права добросовестного приобретателя. К такому выводу пришел Верховный суд России.
В 2011 году Андрей Шевцов за 4 млн рублей приобрел у Владимира Кириенко квартиру на северо-западе Москвы. Жилье было получено продавцом по наследству, принятие которого подтвердил нотариус. Покупатель проверил данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающие документы.
Но вскоре полиция выявила жилищную аферу. Прежний собственник (Лебедев) не имел близких. Зная это, Владимир Кириенко подделал завещание, завладел квартирой и постарался ее побыстрее продать. Признавая его виновным в мошенничестве, суд пришел к выводу о причинении ущерба столичной мэрии.
Еще через семь лет Департамент городского имущества Москвы предъявил иск, требуя признать Андрея Шевцова недобросовестным приобретателем, недействительность всех сделок, а квартиру – выморочным имуществом. Ведь в отсутствие легитимных наследников недвижимость должна был перейти в городскую собственность. Удовлетворяя эти требования, районный суд констатировал, что жилье из законного владения выбыло помимо воли его собственника, а запись в ЕГРН «не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя». Кроме того, покупатель «при должной степени заботливости и осмотрительности при совершении сделки, совершаемой через непродолжительное время после приобретения права собственности продавцом, мог усомниться в правомочиях продавца». Теперь же Андрей Шевцов вправе требовать возмещения причиненного ущерба от осужденных.
Московский городской суд поддержал это решение, не усмотрела оснований для его отмены и кассационная коллегия.
В свою очередь, Верховный суд России указал на недобросовестность чиновников. Прежний собственник (Лебедев) умер и был снят с регистрационного учета («выписан») еще в июле 2010 года, тогда как Кириенко захватил жилье только в ноябре 2011 года. «На протяжении года и четырех месяцев со стороны истца не было предпринято никаких действий, направленных на выявление, сохранение и оформление в собственность города выморочного имущества. Бездействие публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создало предпосылки к его утрате», – отмечается в решении.
Подтверждая добросовестность приобретателя высшая инстанция напомнила, что он мог обоснованно полагаться на сведения в ЕГРН и выданное нотариусом свидетельство о наследстве. Объявление о продаже недвижимости было размещено в Интернете, указанная цена в 4 млн рублей является рыночной, Андрей Шевцов подтвердил наличие у него таких средств. «Наследник вправе был распорядиться унаследованным имуществом исходя из своих личных интересов. Поэтому обстоятельство продажи квартиры спустя шесть месяцев после ее получения не могло свидетельствовать о незаконности владения», – заключил Верховный суд России, отменяя принятые в пользу Департамента городского имущества Москвы решения и возвращая дело на новое рассмотрение.
Напомним, что вопрос возложения рисков фактического хищения выморочного имущества на его добросовестного приобретателя неоднократно рассматривался Конституционным судом России и Европейским судом по правам человека (АПИ писало об этом – ЕСПЧ подтвердил права добросовестных приобретателей частного жилья, Участники споров смогут воспользоваться прецедентами Конституционного суда России, Выморочные квартиры, Страсбург возложил на государство ответственность за квартирных мошенников, Добросовестный покупатель – евростандарт).