15.07.2024
15.07.2024. АПИ — Если собственник квартиры или дома зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, вправе ли он уплатить налог на доходы от продажи недвижимости по упрощенной системе? То есть 6, а не 13 процентов.
Если продаваемая квартира или иное жилое помещение принадлежало собственнику менее пяти (в ряде случаев трех) лет, он должен уплатить 13-процентный налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Но из облагаемой выручки вычитается миллион рублей или расходы на приобретение отчуждаемой недвижимости. А если продавец является налоговым нерезидентом (пребывал в России менее половины календарного года, в котором был получен доход), то ставка налога составит уже 30 процентов со всей выручки от продажи.
В ряде случаев сумма НДФЛ превысит 6 процентов стоимости квартиры, и ее владельцу, зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и применяющему упрощенную систему налогообложения, будет выгоднее заплатить 6-процентный единый налог.
Однако налоговая инспекция не всегда признает разовую продажу жилья как связанную с бизнесом сделку. Критериями отнесения такой деятельности к предпринимательской является сдача квартиры в аренду именно как ИП либо систематическое совершение сделок перепродажи жилой недвижимости. Также продавец может заранее декларировать (включить в ЕГРИП) коды ОКВЭД по продаже собственной недвижимости. Учитывается также, был ли пробит фискальный чек и поступил ли доход на расчетный счет ИП.
В любом случае фискальная служба может оценивать фактические обстоятельства и, возможно, толковать их исходя из выгоды бюджета: когда квартира продается до истечения льготного срока, то требовать уплатить НДФЛ. Если же прошло больше трех или пяти лет и являющийся предпринимателем владелец вправе не платить налог как частное лицо, инспекция, возможно, будет настаивать на включении дохода в декларацию по упрощенной системе.
В целом практика по отнесению сделок к предпринимательской деятельности меняется, регулярно появляются новые разъяснения, судебная практика и так далее.