19.01.2026
19.01.2026. АПИ — Как собственник земельного участка может изменить вид его разрешенного использования? Взимается ли за такое изменение плата?
Вид разрешённого использования (ВРИ) является ключевым параметром, определяющим допустимые способы использования участка. Именно он показывает, можно ли строить на земле жилой дом, размещать коммерческий объект или использовать участок в иных целях.
Существует три группы ВРИ: основные, вспомогательные и условно разрешённые. Основные виды определяют главное назначение участка. Вспомогательные могут использоваться только вместе с основными и не имеют самостоятельного значения. Условно разрешённые виды допускаются лишь при соблюдении дополнительной процедуры согласования.
Каждый участок находится в определённой территориальной зоне, для которой в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) установлен перечень допустимых видов разрешённого использования. Эти правила принимаются на муниципальном уровне и обязательны для всех собственников без исключения. При этом основные и вспомогательные виды могут устанавливаться правообладателем самостоятельно, тогда как условно разрешённые требуют получения специального разрешения, включая проведение публичных слушаний.
С 1 марта 2026 года порядок изменения вида разрешённого использования земельных участков будет регулироваться преимущественно федеральным законодательством. Это означает, что роль муниципальных ПЗЗ перестает быть определяющей, а процедура изменения назначения земли становится более унифицированной.
В первую очередь, собственник получает право самостоятельно выбрать основной или вспомогательный ВРИ, если такой вид предусмотрен градостроительным регламентом. Получение специального разрешения для этого не требуется.
При этом использование участка должно соответствовать обязательным требованиям — градостроительным, санитарным, экологическим и иным. Само по себе изменение ВРИ не освобождает от соблюдения установленных ограничений и нормативов.
Если выбранный вид относится к условно разрешённым, собственник обязан пройти процедуру согласования. Она, как и прежде, включает подачу заявления и проведение публичных слушаний с участием заинтересованных лиц. По их итогам уполномоченный орган принимает решение о предоставлении разрешения либо об отказе. Решение должно учитывать требования градостроительных регламентов, а также иные обязательные нормы. Отказ может быть оспорен в судебном порядке.
Если желаемый вид использования не предусмотрен градостроительным регламентом, изменить ВРИ невозможно без корректировки самих правил. В этом случае собственник вправе инициировать внесение изменений в документы территориального планирования. Основаниями для такого обращения могут служить неэффективное использование участка, причинение вреда правообладателю, снижение стоимости недвижимости либо иные обстоятельства, затрагивающие законные интересы собственника. Окончательное решение остаётся за органами местного самоуправления.
Отдельный режим действует в отношении земель сельскохозяйственного назначения. Если изменение ВРИ делает невозможным их использование по целевому назначению, требуется предварительный перевод земли в другую категорию. В ряде случаев такой перевод прямо запрещён.
Также сохраняется запрет на изменение вида разрешённого использования участков, расположенных на территориях комплексного развития.
По общему правилу, выбор вида разрешённого использования осуществляется без взимания платы. Однако Москва и Московская область применяют иной подход. В этих регионах размер платы рассчитывается исходя из разницы кадастровой стоимости участка до и после изменения ВРИ с применением установленных коэффициентов.
Кроме того, изменение ВРИ может повлечь рост кадастровой стоимости участка и, как следствие, увеличение земельного налога. При несогласии с оценкой, собственник вправе оспорить её в установленном порядке.